La subida de la renta del alquiler ha provocado que el Gobierno plantee medidas para su control. El Ministerio de Fomento ha empezado a preparar una nueva ley de vivienda para abordar, entre otras cuestiones, mejoras en la oferta de viviendas en alquiler para evitar que el precio se dispare. Pero, de momento, lo que está sobre la mesa es el acuerdo entre el Gobierno y Podemos para los presupuestos del próximo año, donde se incluye la fijación de un límite en el precio del alquiler, una medida que tiene sus pros y contras, según los expertos del mercado residencial.
El precedente se remonta a los años 60
El precedente en la fijación de un límite en la renta del alquiler se remonta a los años 60, cuando se planteó poner un tope al alquiler como forma de favorecer el acceso a la vivienda. Esto dio lugar a los alquileres de renta antigua que estuvieron vigentes hasta que en 1985 se aprobó el conocido como Decreto Boyer, que eliminaba la prórroga forzosa vigente en los contratos desde 1964. Hubo que esperar a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 para que se aprobase otra reforma por la que se establecía la actualización de las rentas con el IPC. El resultado de topar la renta lo que provocó, según los analistas, es que desapareciese la oferta de viviendas en alquiler porque al no poder subir la renta los propietarios no obtenían ninguna rentabilidad.
Un intento más reciente de controlar el precio del alquiler es el que se implantó en Cataluña el año pasado con la fijación de un índice de referencia del alquiler que surge a partir de las fianzas depositadas en el Incasol (Instituto Catalán del Suelo). Este índice tiene en cuenta las dimensiones del piso, la ubicación, la antigüedad, el año de construcción y otros extras para señalar un precio oficial por metro cuadrado. Recientemente, la Generalitat valenciana también ha anunciado la creación de un índice de precios no obligatorio para fijar la renta del alquiler, que llevaría incluidos unos beneficios fiscales para los propietarios.
¿Quién debe establecer el límite del alquiler?
En el control del precio del alquiler que se plantea ahora, los ayuntamientos serán los encargados de fijar el límite en las zonas más tensionadas, según las medidas acordadas entre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias. El objetivo, recogido en el texto, es que “los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler”. Este índice de referencia será obligatorio para los propietarios. Sin embargo, esto puede chocar con la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos por lo que es necesario una reforma normativa para que los ayuntamientos puedan limitar las subidas del alquiler.
El problema es que no existe una fuente oficial de precios del alquiler como sí ocurre con los datos de compraventa de viviendas y “los ayuntamientos son en España una tradicional mala fuente estadística, pues en sus condiciones de trabajo una petición de este tipo suele venirles grande”, según Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario. En su opinión, el INE, en línea con el Ministerio de Fomento, debería de establecer una estadística de alquileres, de la cual podrían desgajarse datos para cada municipio, sirviendo de referencia la metodología empleada por el INE para toda España.
Un alquiler proporcional a los ingresos
El Sindicato de Inquilinos de Cataluña incluye la creación de un índice de referencia que limite el precio del alquiler en su decálogo de medidas imprescindibles para regular los alquileres y garantizar el derecho a la vivienda. “Este control tendría que estar encaminado a asegurar el derecho a la vivienda y, por tanto, a conseguir que los precios del alquiler guardaran una proporcionalidad con los ingresos de los inquilinos, atendiendo a la recomendación que hace la ONU de que los gastos en vivienda, incluidos los suministros, no superen el 30% de los ingresos de los hogares”, comenta Irene Sabaté, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Cataluña.
La cuestión es saber qué indicadores deberían tenerse en cuenta para fijar un precio del alquiler. Los expertos responden que deben ser indicadores vinculados a la vivienda como el alquiler medio y por barrios, expresado en euros/m2-mes, para cada municipio. Además de disponer de “una serie temporal de varios años, con periodicidad trimestral”, apunta Rodríguez. Desde Coapi, añaden que hay que calcular el precio unitario de euros/m2 ponderado por las inversiones realizadas en los últimos años y el estado de la vivienda”, según José Luis Polo, presidente del colegio de APIS de Guipúzcoa.
Si se aprobase finalmente la medida propuesta por el Gobierno, el índice de precios que funciona en Cataluña desde junio de 2017 a partir de las fianzas depositadas en el Incasol permitiría al ayuntamiento de Barcelona limitar el precio del alquiler el año que viene, según sus portavoces. Sin embargo, hasta ahora este índice no ha sido muy operativo en el mercado. “El índice está construido a partir de elementos supuestamente objetivos como los precios de los pisos de similares características en un radio pequeño en la ciudad pero debería incluir también variables de tipo socioeconómico como ingresos medios o índice de desempleo, para que los precios se ajustaran a las posibilidades de quienes viven en la zona”, señala Sabaté. “Tal y como funciona ahora no ha sido muy operativo y cuando se ha recurrido a él ha sido para legitimar las subidas”.
¿Es posible limitar el precio del alquiler?
Con el establecimiento de un límite en el precio del alquiler se pretende solucionar los problemas que está provocando la subida del alquiler. De acuerdo con los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial, los desahucios por impago del alquiler han subido un 6,1% en el segundo trimestre del año, con un total de 10.491 desahucios que representan más del 60% del total. Madrid y Barcelona son las ciudades donde existe una desproporción mayor entre las rentas del alquiler y los ingresos de los inquilinos, lo que ha dado lugar a zonas de mercado tensionado.
“En teoría el control de alquileres tiene un sentido social, impedir que los altos alquileres se “coman” los salarios pero en ausencia de una estadística estatal de alquileres resulta difícil montar estadísticas de alquileres para cada municipio, y barrio, para así llegar a lo que se denomina “zona urbana de mercado tensionado”, señala Rodríguez. El portavoz de los Apis, insiste en la necesidad de crear un registro riguroso de alquileres para obtener la media real abonada por el alquiler pero “los ayuntamientos ni quieren, ni pueden, ni tienen estructura para hacerlo”, por eso reconoce que “limitar el precio será en la práctica imposible”. Además, en un mercado libre es difícil controlar el precio, en opinión de Óscar Martínez, presidente de Expertos Inmobiliarios, aunque reconoce que “sería interesante marcar un precio máximo como ocurre con la VPO”.
Incentivos fiscales y sanciones a los arrendadores
El Sindicato de Inquilinos reclama una mayor participación de todos las partes implicadas en el alquiler para elaborar el índice de referencia. Un índice que debería ser vinculante, no solamente informativo. “La administración debería poder actuar de oficio para hacerlo cumplir, estableciendo sanciones a los infractores o algún tipo de beneficio fiscal a quien lo cumpla, no se trata solo de premiar a quienes no especulan sino de sancionar a quienes sí lo hacen”, comenta Sabaté. En esta línea, Polo habla de establecer recargos a quienes se exceden en la renta.
El problema es que topar el alquiler o establecer incentivos fiscales para fomentar la oferta de viviendas arrendadas provocan al final subidas de precio por la aparición de alquileres en negro, según Juan Fernández Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, “y si sube el precio del alquiler sube el precio de la vivienda porque más gente quiere comprar vivienda para ponerla en alquiler y obtener una rentabilidad”. Para Sabaté, vincular el control de precios con un posible crecimiento del mercado negro es una crítica que no está fundada en ningún dato empírico y “ahora ya hay una gran parte del mercado del alquiler que se produce en este ámbito no declarado”. Polo reclama como primera medida de transparencia “someter a los mediadores inmobiliarios a una regulación rigurosa”. Como solución para controlar el precio del alquiler, los expertos consultados señalan el aumento de oferta de vivienda arrendada.
Fuente: https://www.pisos.com/aldia/pros-y-contras-de-fijar-un-tope-de-precios-en-el-alquiler/1631260/
